Продажа квартиры по ипотеке сбербанка риски продавца

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Продажа квартиры по ипотеке сбербанка риски продавца

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Продажа квартиры по ипотеке сбербанка риски продавца

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке сбербанка 2019

Продажа квартиры по ипотеке сбербанка риски продавца

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • выписка из Росреестра (получить выписку можно в МФЦ по месту регистрации или в Росреестре);
  • оформленный нотариально отказ от доли других собственников квартиры;
  • нотариальное согласие супруга или супруги на продажу квартиры;
  • разрешение органов опеки на продажу доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке в 2019 год

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной.

На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.

Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Продажа квартиры по ипотеке сбербанка риски продавца

  • Первоначальное финансирование составляет 15% от суммы жилой площади.
  • Ценовой диапазон начинает от 300000 рублей.
  • Срок ипотечного кредитования составляет до 30 лет.
  • Уровень процентной ставки составляет не менее 13%.
  • Денежной единицей является рубль.
  • Кредитование предоставляется при отсутствии справки о доходах и наличии трудоустройства.

Риски ипотеки для продавца квартиры

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Еще почитать:  Образец заполнения трудовой книжки титульный лист образование

Продажа квартиры по ипотеке

  1. Паспорта всех участников сделки, копии основных страниц. Потребуются паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга, а также детей продавца, если они достигли возраста 14 лет.
  2. Бумаги, устанавливающие право на пользование недвижимостью – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или купли продажи.
  3. Выданный в БТИ кадастровый или технический паспорта.
  4. Свидетельство, подтверждающее, что гражданин обладает правом собственности на квартиру. Передавать права может только законный собственник недвижимости.
  5. Если в квартире прописан и проживает несовершеннолетний ребенок, должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства.

    Без него, впоследствии, сделка может быть признана ничтожной.

  6. Согласие мужа или жены продавца на продажу квартиры и осуществление каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде. Без данного согласия сделка также может быть оспорена, особенно, если имущество было приобретено в браке и является совместной собственностью обоих супругов.

  7. Если была сделана предоплата, необходимо сделать копию документа, подтверждающего перевод средств и предоставить предварительный договор, даже если уже был заключен основной. В предварительном договоре должен быть указан факт внесения предоплаты.
  8. Выписка из Росреестра и домовой книги – это необходимые документы, которые будут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление продажи и выдача ипотеки покупателю не состоится.

Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца 2019

  • Свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости в оригинале;
  • Основание возникновения права собственности на приобретаемое имущество у продавца (купчая, дарственная, договор мены, документ о приватизации);
  • Выписка из Единого госреестра прав на объекты недвижимости. Получить ее можно в территориальном отеле Росреестра. Предоставляется выписка заявителю спустя неделю после направления соответствующего требования. Банк принимает указанную бумагу, выданную не больше месяца назад;
  • Заверенный у нотариуса отказ иных владельцев помещения (долей в нем) от права преимущественной покупки;
  • Один из следующих документов, в зависимости от семейного положения продавца и иных обстоятельств. Согласие супруга (супруги) продавца на продажу недвижимого имущества, заверенное у нотариуса. Нотариальное подтверждение факта отсутствия брака на момент приобретения недвижимости. Брачный договор, в котором прописан режим раздельной собственности на имущество (с него в банке снимут копию). Если предмет сделки получен продавцом в дар, по наследству или до вступления в брак, то указанные бумаги приносить в банк нет необходимости. Если продавец является вдовой (вдовцом), то необходимо свидетельство о смерти. Если с момента расторжения брака прошло более трех лет, то достаточно соответствующей отметки в паспорте, свидетельства о расторжении брака или выписки из судебного решения;
  • Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то у него должна быть соответствующая бумага. В ней должно быть указано, что продавец доверяет третьему лицу совершать отчуждающие сделки с конкретным объектом недвижимости. Доверенность должна быть заверена у нотариуса;
  • Если в числе владельцев продаваемой недвижимости есть лица, не достигшие возраста 18 лет, придется заранее добиться разрешения от органов опеки и попечительства. Это требование действующих нормативных актов.

Еще почитать:  Проводки взнос в уставный капитал имущества

Покупка квартиры с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на первичном рынке жилья – зарекомендовавшая себя альтернатива приобретению недвижимости на вторичном рынке. Сбербанк предполагает возможность покупки квартиры в новостройке или строящемся доме в ипотеку. Условия оформления ипотечного займа для заёмщика остаётся таким же, как при сделке на вторичном рынке.

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке в 2019 году: пошаговая инструкция

Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли

Незаконным является требование со стороны покупателя вернуть задаток в двойном размере, поскольку продавец не отказывается от своего обязательства к возврату. Поэтому для предотвращения рисков продавцу не рекомендуется заранее тратить полученные средства в качестве задатка.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Детальное описание имущества на основании данных кадастрового паспорта. Правоустанавливающие документы, на основании которых имущество принадлежит продавцу. Цена квартиры в рублях. Указать, что недвижимое имущество не состоит в залоге, под арестом, не отчуждено. На кого ложатся расходы по оформлению договора. Условия и порядок расторжения договора.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке сбербанк образец 2019- 2019

  • отсутствие высоких требований к квартире – приобрести можно любое жилье и в любом доме;
  • отсутствие требований относительно оформления страховки – это касается полиса, где объектом выступает жизнь и здоровье клиента, а также титул;
  • относительно невысокие процентные ставки.

Предварительный и основной договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка: какие нужны документы и как проходит сделка; образцы

31 Авг 2018      stopurist         480      

Источник: https://uristtop.ru/dekretnyj-otpusk/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka-2018

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца

Продажа квартиры по ипотеке сбербанка риски продавца

Ипотечное кредитование — единственный выход при покупке квартиры, так как не каждый гражданин может выплатить полную стоимость приобретаемой недвижимости.

Однако учитывая положительную сторону для продавца в том, что всей бумажной волокитой занимается банковское учреждение, его все-равно останавливают некоторые риски.

И точно не каждый продавец будет согласен на прохождение всех законных требований финансовой организации по отношению к продаваемому жилью.

Основные критерии при оформлении ипотечного кредита

При продаже квартиры по ипотеке риски продавца в основном являются надуманными им лично. Потому что все процессы оформления кредита по ипотеке банком подразумевают полную проверку и безопасность в осуществляемой сделке.

Проводится ряд мероприятий:

  • Совершается изучение всей документации по праву собственности и проживающих на данной жилплощади людей, которые могут стать обременением (ограничением) в процессе продажи жилья в ипотеку.
  • Аккредитованными организациями, утвержденными банком, осуществляется оценка жилья.
  • При положительном банковском ответе начинаются предварительные мероприятия перед подписанием кредитного договора.
  • Производится процесс ограничения продавца правом собственности на жильё, которое он продает.
  • Происходит перечисление всей суммы за недвижимость, что указана в договоре по ипотеке. Схема продажи квартиры в ипотеку

Какой пакет документов нужен продавцу при продаже квартиры по ипотеке?

При обращении покупателя к продавцу о приобретении квартиры посредством ипотеки, потребуется собрать пакет документов, требующийся банком при оформлении займа, а именно:

  1. Паспорт, подтверждающий личность гражданина, который продает квартиру.
  2. Техпаспорт продаваемого жилья и завещание (дарственную), которые нужны для подтверждения права собственности продавца.
  3. Обновленная не позднее пятилетнего срока выписка из Госреестра, содержащая все данные о квартире (что квартира не является залоговым имуществом).
  4. Оценочная стоимость квартиры, что оплачивается гражданином, который её приобретает.

Обратите внимание! Ранее требовался Кадастровый паспорт, но на данный момент достаточно выписки из Единого Государственного Реестра России.

Риски продавца

Продавая квартиру с помощью ипотечного кредитования, риски продавца занимают первостепенное место. Но банковские организации уменьшают данные риски.

Нет повода беспокоиться о получении денежных средств от заемщика, так как они переводятся через финансовую организацию на лицевой счёт продавца.

Но, учитывая период соглашения о предоставлении ипотеки и подписания всей соответствующей документации, продавцу нужно будет подождать выплаты всей суммы до того времени, пока квартира не будет передана в право собственности и зарегистрирована на кредотозаемщика.

Важно! При продаже квартиры по ипотеке банки уменьшают риски продавца, обеспечивая полную уверенность в сделке.

Немаловажным фактором является то, что при оформлении ипотеки продавец не получит фальшивые денежные средства за продаваемую квартиру. Так же риски снижаются, когда в кредитном договоре указана услуга проверки банком иных купюр, которые получает продавец от заемщика.

Повышение риска для продавца возникает в ситуации, если стоимость продаваемой квартиры несколько завышена. В процессе внезапной отмены сделки, по каким-либо причинам со стороны продавца, ему придется возвратить большую сумму, нежели ему заплатили.

Обратите внимание! Главный риск, когда можно «бояться» — это банк не одобрил сделку. Так как продавец не узнает о причинах. Банковские организации не разглашают данную информацию. Придется вернуть лишь выданный задаток.

Рассмотрим ситуацию, если оформить покупку квартиры по ипотеке посредством Сбербанка России. Многие граждане обращаются за данной услугой именно в этот банк. Продавец должен знать такие аспекты:

  • Подача документов не в подлинном виде. Ни в коем случае не отдавайте оригинальные документы по недвижимости в руки кредотозаемщику. Для предотвращения возможных проблем предоставьте их лично в банк.
  • Недействительная сделка. В основном данная ситуация возникает по причине нарушения заемщиком установленных в договоре условий. Желательно лучше узнать человека, покупающего Ваше жильё. Риски при продаже квартиры в ипотеку

Проверка квартиры, что продается через ипотеку

Проверка квартиры является главной стадией при продаже, потому что, исходя из её результатов, банк делает вывод о реальной стоимости квартиры, ликвидности и подписания договора купли-продажи. Изначально осмотр проводит покупатель, а далее непосредственный аккредитованный представитель банка.

В процессе проверки осматриваются:

  • Наличие коммуникаций, отапливающих приборов, водопровод, и отсутствие на них коррозий, повреждений и протекания через них.
  • Строительные конструкции, а именно полы, стены и перекрытия, на выявление грибковых образований, подтеков и трещин.
  • Исправность электропроводки, выключателей и розеток.
  • Наличие застекленных окон, балкона и исправных дверей.

Важно! На данном этапе риск продавца заключается в надлежащем состоянии продаваемой квартиры. Любые недостатки снижают стоимость жилья.

Проведение экспертной оценки

В случае удовлетворительной проверки квартиры, если она имеет достойный уровень для проживания и заселения, банком проводится независимая экспертная оценка стоимости, которую выполняет личный специалист банковского учреждения.

Факторы, снижающие рыночную стоимость продаваемой недвижимости:

  1. Чем ранее была возведена данная недвижимость, тем в худшем состоянии здание и имеющиеся коммуникации.
  2. Место нахождения постройки. Учитывается отдаленность от магазинов, рынков, автобусных остановок, метро, больниц и других организаций.

По результатам проверки экспертом указывается максимальная возможная стоимость квартиры под ипотечное кредитование, он ограничивается от безосновательно завышенной цены. Продавец, покупатель и банк получают заключение в письменном виде.

Обратите внимание! Если в квартире была произведена незаконная перепланировка (снос стен), то банк откажет в предоставлении ипотеки. Нужно заранее зарегистрировать данный факт.

Процесс передачи квартиры как залоговое имущество

Выполнив всевозможные подготовительные и согласовательные вопросы, банк с заемщиком составляет кредитный ипотечный договор, с указанием того, что приобретаемая квартира является залоговым имуществом с момента подписания договора купли-продажи с обеих сторон. Денежные средства перечисляются продавцу после оформления на покупателя права собственности на данное имущество.

Риск в период переоформления прав собственности от хозяина на покупателя квартиры является необоснованным. Так как с 2017 года утвержден Закон «Об ипотечном кредитовании», где указан 10-тидневный срок перечисления денежных средств с момента переоформления. Если данное условие не выполняется в сроки, то жилье автоматически возвращается хозяину.

Продажа квартиры по ипотеке военнослужащим

Граждане, проходящие военную службу по контракту, пользуются большим количеством льготных преимуществ (для этого хватает 3-хлетнего стажа). При покупке военнослужащим квартиры, банком проводится более пристальная и требовательная проверка:

  • Наличие сантехники, исправность всех коммуникаций, целостность дверей, застекленность окон.
  • Является ли данная недвижимость в аварийном, ветхом состоянии либо подлежит сносу.
  • Подключение к центральному отоплению или личная обогревательная система.
  • Проверка фундамента – кладка каменная, кирпичная либо железобетонная конструкция.
  • Ограничением, что уменьшает цену за квартиру, является наличие вписанных членов семьи предшествующего хозяина, не достигших 18-тилетия или находящихся в местах лишения свободы, которые могут со временем заявить о своих правах собственности на часть недвижимости.

В случае приобретения военным недостроенного жилья, застройщик должен иметь соответствующую аккредитацию и положительную характеристику.

Обратите внимание! Покупатель лично находит средства, чтоб обустроить или отремонтировать жилплощадь. Кредитные средства не распространяются на данные цели.

Риски при продаже квартиры военнослужащим снижаются к минимуму, когда жилье соответствует всем нормам и они не преследуют цели обмана в данной сделке.

Положительные и отрицательные стороны при продаже недвижимости под ипотеку

Возможная опасность при сделке купли-продажи по ипотекеПоложительная сторона продажи под ипотеку
Увеличенный срок при продаже. Ипотечное кредитование подразумевает определенный период (примерно 2 недели) для проверки, оформления и подписания соответствующей документации. Поэтому Вы не сможете продать «быстро».Уменьшенные риски. Продавая жильё с помощью ипотеки, риски того, что со стороны покупателя будут проведены мошеннические действия снижаются.
Ожидание перечисления средств. Денежные средства перечисляются не сразу, а после официальной регистрации покупателя, как собственника приобретаемого жилья.Банк контролирует все этапы сделки. Финансовая организация ведет полный контроль над всеми денежными операциями и вопросами касаемо юридической специфики (наличие необходимой документации, порядок составления договоров и т.д.).

Заключение

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке очень минимальны. Соблюдайте все правила подачи требуемой документации, контролируйте лично весь процесс составления договоров.

Основной риск продавца заключается в период принятия решения банком о выдаче кредитных средств заемщику. При положительном решении финансовая организация несет ответственность за дальнейшие этапы сделки по купле-продаже.

Источник: https://ipotekaekspert.com/oformlenie/riski-prodavtsa/

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку в 2019 году

Продажа квартиры по ипотеке сбербанка риски продавца

Продажа квартиры – это ответственный шаг, который сопровождается достаточно большим количеством нюансов и особенностей. Сейчас практически каждая вторая сделка проходит с использованием заемных денежных средств. И именно поэтому нужно знать какие при продаже квартиры риски продавца.

Оформление

Высокая стоимость за недвижимость не позволяет гражданам приобретать объект за собственные сбережения. Именно поэтому, часто используются заемные денежные средства. Неизвестная процедура и отложенная транзакция наводит продавца на мысли об отказе в реализации. И часто продавцы выбирают именно наличный расчет во избежание обмана.

Конкретная специфика проведения процедуры имеется, как и в любой другой сделке. Для уточнения какие именно подводные камни имеются у процедуры, нужно помнить алгоритм действий банка от подачи заявки на получение максимальной суммы займа до перечисления денежных средств на счет продавца.

Специалисты выделяют несколько этапов, которые представляют трудности для человека, реализующего объект недвижимости:

  1. проведение анализа на обременение и состояние, оценка и определение рыночной стоимости;
  2. подготовка к проведению сделки и окончательной транзакции;
  3. принятие залогового имущества и право устанавливающих документов;
  4. перечисление полной суммы продавцу по договору заимствования.

Анализ жилого объекта

Проведения анализа по техническому состоянию представляет собой:

  1. осмотр строительных конструкций, в том числе их состояние на данный период времени;
  2. проверка коммуникаций и снабжения, отсутствие коррозии или ее наличие;
  3. наличие дверей и оконных блоков, их целостность, остекление;
  4. наличие розеток, их состояние, выключателей, электропроводки в целом.

Изначально контроль производится покупателем, а затем только кредитным учреждением. Если к продаже идет вторичное жилье, то на этом этапе проводятся проверки по технической характеристике, соответствие планировки. Если это обычная сделка – на новостройки, то кадастровый план не требуется к предоставлению.

Оценка объекта

Как только продавец и представитель кредитора убедились в характеристиках объекта, банк назначает проведение специализированной экспертизы. Она напрямую позволяет определить стоимость жилой недвижимости. Банк часто рекомендует обращаться к конкретному специалисту, который проведет оценку.

Процедура, например, проводимая в кредитном учреждении Сбербанк,  позволяет установить фактическую стоимость недвижимости, исходя из характеристик, таких как:

  1. возраст постройки;
  2. место расположения;
  3. состояние.

Решение эксперта – сумма, за которую можно продавать и совершать сделку. Такое действие необходимо для минимизации необоснованного завышения цены.

Страхование

Страхование залогового имущества – это обязательная процедура, которая полагается по действующему законодательству. Чтобы сохранить ликвидное состояние жилья, и фактически гарантировать возвратность финансовому учреждению.

Оформляется полис от разных стихий – пожара, повреждения или наводнения.

Объект в залог

Как только все вышеперечисленные действия будут проведены, финансовая организация дает согласие, проводится передача прав собственности между продавцом и покупателем.

Затем объект недвижимости переходит в качестве залога банку.

Совершается это только после подписания договора о купле–продаже, денежные средства продавцу перечисляются после перехода прав собственности для собственной безопасности.

Безопасной сделкой ипотечное кредитование признано благодаря внесению поправок в действующее законодательство. Теперь, если продавцу не поступили денежные средства в течение 10 дней после перехода прав собственности, сделка автоматически ликвидируется и признается недействительной. Соответственно, право собственности возвращается к прежнему владельцу.

Перевод денежных средств

Денежные средства перечисляются безналичным путем. То есть с текущего счета заемщика на расчетный человека, реализующего объект. Все риски сведены к минимуму за счет действующего законодательства и безналичного перевода.

Нередко банки используют схему проведения без заемщика, проводя сделку самостоятельно.

Преимущества и недостатки

В любой сделке риски присутствуют. И ипотечное кредитование не является исключением из правил. Именно поэтому, все сделки такого рода стоит проводить через кредитное учреждение.

Преимущества:

  1. удобство при оформлении сделки, имеется удобная территория для проведения взаиморасчета;
  2. юридическое сопровождение с каждой стороны;
  3. правомерные действия в соответствии с действующим законодательством;
  4. нотариальная консультация, корректное составление документации;
  5. перевод только подлинных денежных средств, так как имеется специализированное оборудование.

Недостатки:

  1. считается, что банки могут затягивать сделку, чем при стандартной процедуре;
  2. кредитор вправе запрашивать дополнительную документацию помимо стандартного пакета;
  3. банковское учреждение имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любой стадии проведения транзакции.

Последний недостаток считается самым существенным. Нередко происходит ситуация, когда все документы подготовлены, предварительное одобрение имеется, однако в конце отказывают в выдаче денежной ссуды. Это негативно сказывается на продавце, который потерял свое время и возможных покупателей, и на потенциальном заемщике.

Документы для реализации

Для реализации квартиры потребуется следующий пакет документов:

  1. свидетельство о праве собственности на объект;
  2. удостоверение личности собственника;
  3. техплан на квартиру или дом;
  4. домовая книга или выписка при необходимости;
  5. копия банковского документа о лицевом счете.

Если владельцем является несовершеннолетнее лицо, то нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства, и также предоставить банку. Для уточнения «чистоты» квартиры нужно получить выписку из единого реестра, где отображаются следующие сведения:

  1. актуальный перечень собственников;
  2. наличие залога.

Кредитная компания имеет полное право запросить иные документы, необходимые для проверки:

  1. водительское удостоверение;
  2. билет военнообязанного;
  3. справка из психологического диспансера или тубдиспансера.

Помимо этого в дополнение предоставляются документы, подтверждающие проведение экспертизы по оценке.

Риск

Основным риском для продавца становится отказ покупателя в приобретении объекта недвижимости по завышенной цене. Некоторые продавцы специально завышают стоимость, чтобы окупить свои расходы за счет долговременного пребывания в процессе ипотечного кредитования. И покупатели знают об этой тенденции, поэтому тщательно подбирают объект недвижимости.

Также проблемой становится неплатежеспособность покупателя. На любом этапе проведения сделки банк вправе отказать в выдаче денежного займа.

Существует на рынке не мало мошенников. Продавец должен тщательно проверять все документы, обращать внимание только на крупные и популярные кредитные учреждения. Мало того, нужно просмотреть где будет происходить ипотечное страхование. Если банк не известен человеку, то можно запросить информацию о нем на официальном сайте Центробанка.

Потеря ценного времени. Продавец должен определиться с тем, за какие сроки он желает продать объект недвижимости. В зависимости от этого стоит выбирать покупателя. Если денежные средства нужны в короткие сроки, то выбирать ипотечное кредитование не стоит. Покупатель также сталкивается с немалым количеством нюансов и подводными камнями. Все это не зависит от лиц, которые проводят сделку.

Именно поэтому, если нужно быстро продать – не стоит использовать данный тип реализации.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/ipoteka/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-kvartiry-v-ipoteku/

Юрист гражданам
Добавить комментарий